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Comprar apartamento para alugar depois - Gmct - 03-01-2014

Estava pensando em comprar um apartamento à beira-mar para alugar. Fora de temporada, até poderia aproveitar para tirar umas férias me hospedando nele.

Será que é um bom investimento?

Acho que poderia comprar em qualquer cidade litorânea do Brasil. Estava vendo que os preços variam muito de cidade para cidade. Queria saber qual seria o melhor custo-benefício.


O que acham?


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Free Bird - 03-01-2014

Comprar AGORA seria burrice.
A bolha imobiliária tá muito perto de explodir.
Em 2 ou 3 anos você compraria o mesmo apartamento BEM mais barato.

A ideia em si não é ruim, mas tem que tomar cuidado com calotes e outros revés que podem acontecer.


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Vercetty - 03-01-2014

(03-01-2014, 09:35 PM)Free Bird Escreveu: Comprar AGORA seria burrice.
A bolha imobiliária tá muito perto de explodir.
Em 2 ou 3 anos você compraria o mesmo apartamento BEM mais barato.

A ideia em si não é ruim, mas tem que tomar cuidado com calotes e outros revés que podem acontecer.

Que ''bolha'' seria essa, Confrade?

já pensei em varias coisas nesse sentido imobiliário, até mesmo salas comerciais (para mim valeria mais, pois alem de me render o dinheiro do aluguel, quando tiver vontade de montar um comércio, posso usar a sala.)


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Free Bird - 03-01-2014

(03-01-2014, 09:41 PM)Vercetty Escreveu:
(03-01-2014, 09:35 PM)Free Bird Escreveu: Comprar AGORA seria burrice.
A bolha imobiliária tá muito perto de explodir.
Em 2 ou 3 anos você compraria o mesmo apartamento BEM mais barato.

A ideia em si não é ruim, mas tem que tomar cuidado com calotes e outros revés que podem acontecer.

Que ''bolha'' seria essa, Confrade?

já pensei em varias coisas nesse sentido imobiliário, até mesmo salas comerciais (para mim valeria mais, pois alem de me render o dinheiro do aluguel, quando tiver vontade de montar um comércio, posso usar a sala.)

O que é uma bolha imobiliária?

O mercado imobiliário, como – quase – todos os setores de nossa economia, é regulado pela Lei da Oferta e da Procura. Existem regulações estatais, mas nesse setor, em específico, elas são extremamente ineficientes.

Em momentos de crescimento econômico e facilidade de financiamento através de programas governamentais, é normal que a demanda seja maior que a oferta de imóveis e os preços subam.

Com a subida rápida dos preços, pessoas passam a considerar a compra de imóveis um bom investimento, tanto para revenda quanto para aluguel. Com isso, boa parte dos novos empreendimentos não são reservados para moradia, mas para investimento.

Dados de pesquisas junto aos corretores de imóveis apontam que esse índice, que já foi de menos de 20%, atualmente oscila entre 40 a 60% dos imóveis, dependendo do empreendimento.

Isso porque as próprias construtoras preferem que os investidores comprem, visto que eles geralmente pagam à vista, ao contrário dos que compram imóveis para residência e geralmente esperam de 30 a 60 dias para obter financiamento.

O aumento do índice de investidores provoca uma falsa sensação de falta de imóveis à venda no mercado, puxando os preços para cima. A sensação é amenizada pelo fato de que no Brasil realmente há um déficit habitacional histórico, especialmente nas grandes cidades.

Finalmente, em momentos de crise econômica ou insegurança em relação ao mercado imobiliário, essa bolha estoura.

O catalisador do estouro dessa bolha pode ser a falência de algum ente envolvido no processo imobiliário (seja no financiamento ou na construção de imóveis propriamente dita) ou o aumento geral da inadimplência a níveis insustentáveis.

Então, bancos e construtoras pedem ajuda aos governos, como tábuas de salvação.
A bolha imobiliária existe? Ela vai estourar?

Como já deixei claro no começo do artigo, ela não só existe como está próxima a estourar.

Vou apresentar todo o caminho para o estouro de uma bolha imobiliária e mostrar, item a item, porque a bolha brasileira não para de inflar.

1) Aumenta a procura por imóveis, e o preço sobe.

Não é necessário falar muito sobre esse ponto, mas como prometi embasar cada item, recomendo a leitura dessa matéria: Brasil vira 2º melhor mercado imobiliário.

2) Aumenta o número de investidores, que compram imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.

A presença de investidores no mercado imobiliário aumenta a demanda, mas não para moradia, e sim para investimento. Isso aumenta o preço sem aumentar a quantidade de casas próprias.

Algumas pesquisas mostram a atratividade do mercado imobiliário brasileiro, como pode ser visto nesta matéria: Investidores em imóveis vêem Brasil como 2º mercado mais atraente.

3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.

Esse é outro item que não seria necessário uma fonte para reforçá-lo, já que todos nós sofremos no bolso com a alta dos preços.

Em 2010, a valorização imobiliária foi de 23,49%. Em 2011, esse percentual foi ainda maior: 27,82%.

Fonte: Brasil é 2º em ranking mundial de valorização imobiliária

4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis.

Com o preço dos imóveis cada vez mais irreal, as pessoas deixam de comprar e passam a cogitar o aluguel. Até porque passa a valer mais a pena alugar do que comprar, financeiramente falando.

Por sinal, já discutimos bastante sobre esse tema no artigo “Comprar casa própria ou alugar imóvel?“.

5) Os preços dos aluguéis sobem, pois a demanda por imóveis do tipo aumenta.

Com tanta gente preferindo alugar do que comprar, o preço dos aluguéis disparam. Pesquisa recente mostrou que o preço do aluguel aumenta 13,6% em 2011 na cidade de São Paulo.

6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo, devido a diminuição da procura.

Ainda não alcançamos esse patamar, mas o preço em muitas cidades já começam a subir menos ou mesmo a estagnar. Já existem vários indicadores que mostram que a alta no preço dos imóveis novos desacelera em várias cidades.

Além disso, outra pesquisa revelou que investidores estão deixando o mercado e intenção de compra de imóveis diminui.

7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis, pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.

Esse é o ponto que ainda não atingimos e que não há previsão de ocorrer. Vale ressaltar que esse já é o último item para decretar o estouro da bolha. E já percorremos praticamente todo o caminho para isso.

Estamos em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.


E se tiver dúvida que ela existe:
http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-11-01/brasil-enfrenta-bolha-imobiliaria-diz-henrique-meirelles.html


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Vercetty - 03-01-2014

Caro Confrade Freebird, obrigado pelo esclarecimento, era mais ou menos o que eu tinha notado ultimamente ( ajudando algumas pessoas a encontrar casas á aluguel e observando o Mercado) e a sua postagem me confirmou tudo!! belo post!

PS: seu Nick é Freebird pela musica do Lynyrd Skynyrd?? Smile


RE: Comprar apartamento para alugar depois - John Romano - 03-01-2014

Free Bird agrega valor ao Fórum. yaoming


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Gekko - 03-01-2014

Eu prefiro fundos imobiliários. Recebo aluguéis com menos dor de cabeça, compro sem burocracia e aos poucos e diversifico meus imóveis com pouca grana.


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Free Bird - 04-01-2014

Meu nick é baseado na música do Lynyrd mesmo.
Foda demais por sinal, dá uma puta sensação de liberdade.

Em vez de investir agora em comprar imóvel pra revender, melhor aplicar em outro lugar, algum tesouro direto de 1 ou 2 anos por exemplo e depois utilizar o montante para adquirir um imóvel após a quebra da bolha.


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Sigmarsson - 04-01-2014

Mano, acho q isso não vai ocorrer.

Eu não creio q os imóveis no Brasil diminuam de preço, pode estagnar o preço mas diminuir duvido muito.

Aqui em BH uma casa geminada custa 300 mil...e o aluguel de uma casa com 2 quartos fica entre 800 a 1500 $$ de qualquer forma quem é dono de imóvel não perde nada.

Muito bom seria se os imóveis no Brasil coubessem no bolso do trabalhador comum, mas isso não acontece, por isso existem as favelas.

Eu estou olhando casas geminadas pra comprar ...as mais ''baratas'' custam 160 mil e a preço só aumenta a cada ano q passa.

Melhor pagar 1000 $ de prestação numa casa q será sua, do q pagar aluguel nesse valor.


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Ahmir - 05-01-2014

Aqui no DF tivemos algumas reduções de preço pelo excesso de oferta, em áreas nobres onde o valor dos imóveis estão relativamente acima da média da renda.

Ex: Um apto que há um ano atrás estava 250k teve uma redução e está em 225k (10%) ...em tem outro de 200 que faz mais de ano e não vende, e não vai vender pq o de 225 baixou e ele vai ter que baixar ainda mais pq o de 225 e muito melhor.


Mas as casas geminadas na periferia não baixaram, pq os aptos na periferias estão muito inflacionados, tem aptos na periferia mais caros do que nos bons bairros.

Tem que analisar muito bem, bolha como a americana não, mas uma adequação nos preços sim, o limite dos imóveis é a renda do consumidor.

Os empreendimentos novos são caríssimos, ai o dono de imóvel quer trocar e aumenta o seu imóvel, mas o que quer pegar o imóvel não da conta de arcar com esse inflacionamento.

Aqui teve muito apto na planta que na hora de financiar pela caixa tava muito acima do valor de mercado e os compradores fizeram distrato pq se você financiar um valor acima da média depois vc não passa esse ágio nem de graça.


Um exemplo é comprar um carro popular em 72x, você paga 12x, quando for vender o saldo devedor é maior do que você comprar um carro zero de um novo modelo, aí vc não passa esse ágio pra ninguém, imóvel é a mesma lógica.


As construtoras começaram a vender na planta valores acima dos imóveis já prontos, e os donos dos prontos elevaram os seus valores também, aí todo mundo acha que valorizou. Mas se os novos compradores não tem renda compatível não vende pra ninguém.

As próprias imobiliárias mostram que tem bolha quando você fala que tem um imóvel em um bairro novo inflacionado e tenta trocar por um imóvel velho em um bairro consolidado, alguns casos eles não aceitam.


Acho viável juntar uma grana que em 2015 que tiver cash vai comprar um imóvel encalhado a um preço justo.


AHMIR





(04-01-2014, 12:29 AM)Sigmarsson Escreveu: Mano, acho q isso não vai ocorrer.

Eu não creio q os imóveis no Brasil diminuam de preço, pode estagnar o preço mas diminuir duvido muito.

Aqui em BH uma casa geminada custa 300 mil...e o aluguel de uma casa com 2 quartos fica entre 800 a 1500 $$ de qualquer forma quem é dono de imóvel não perde nada.

Muito bom seria se os imóveis no Brasil coubessem no bolso do trabalhador comum, mas isso não acontece, por isso existem as favelas.

Eu estou olhando casas geminadas pra comprar ...as mais ''baratas'' custam 160 mil e a preço só aumenta a cada ano q passa.

Melhor pagar 1000 $ de prestação numa casa q será sua, do q pagar aluguel nesse valor.



RE: Comprar apartamento para alugar depois - cabraman - 05-01-2014

Vcs estão falando em uma crise tipo a americana?


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Gekko - 05-01-2014

(05-01-2014, 08:18 AM)cabraman Escreveu: Vcs estão falando em uma crise tipo a americana?


Bem menor, porque lá os financiamentos eram liberados a torto e a direito, tendo como única garantia os imóveis ultra inflacionados. Daí a bolha estourou e não compensava mais pagar a hipoteca e deu no que deu.


RE: Comprar apartamento para alugar depois - cabraman - 05-01-2014

De certo que vou tentar guardar um dindin, e esperar o que vai acontecer no pós olimpíada!

Se for como os confrades disseram, recomendo a todos que façam o mesmo, se confirmado, isso vai ser muito bom pra quem tiver preparado pra aproveitar.


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Ahmir - 05-01-2014

Palavra de um Nobel em economia

Tem que ativar as legendas


Www.youtube.com/watch?v=CEtrWGIrECI


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Homem de Gelo - 05-01-2014

Freebird,na sua opinião valerá a pena comprar um ap depois das olimpiadas de 2016?


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Tony Stark - 05-01-2014

tem mais de 4 anos que eu ouço falar dessa bolha e nada


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Ahmir - 06-01-2014

Adequação dos preços na verdade.

Imóveis baratos na casa dos 150k em algumas partes não aumentaram nos últimos 2, 3 anos.
Imóveis médios na casa dos 250 já caíram 10%.


Ha 4 anos os preços só aumentaram realmente, mas tem um tempo que parou, quem financiar imóvel em 420 meses esse ano e o valor cair 10% não vende nunca.

MAS RESSALTO

Depende da cidade, no DF temos muita oferta, temos 2 bairros imensos de prédios em construção a partir de 06 e 2010 e ainda temos prédios sendo erguidos nesses 2 bairros e em outras localidades próximas, a queda de preço de um imóvel razoável leva o preço de todos os inferiores pra baixo.

A minha ficha caiu quando um corretor em 2011 me enviou a tabela de um prédio em bairro ruim por 250k (mesmo valor de um 2 qtos bom em bairro bom e mesmo valor de um 2 qtos ruim em um bairro nobre) , que pra financiar precisa de 25k de entrada, parcela de 2 mil e renda de mais de 6 mil.



(05-01-2014, 10:21 PM)Tony Stark Escreveu: tem mais de 4 anos que eu ouço falar dessa bolha e nada



RE: Comprar apartamento para alugar depois - Free Bird - 06-01-2014

(05-01-2014, 09:53 PM)Homem de Gelo Escreveu: Freebird,na sua opinião valerá a pena comprar um ap depois das olimpiadas de 2016?

Depende, pra morar, pra alugar, pra especular?
E como tá a situação? De fato a bolha estorou?

Tem que avaliar bem a situação em 2016 pra poder decidir algo, decidir agora é burrice, pois as variáveis mudarão com o passar do tempo.

O que eu com certeza indico é aumentar teu capital para quando a época chegar, você ter poder financeiro para aproveitar as oportunidades.


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Gekko - 06-01-2014

Se quiserem comprar imóvel que se valoriza independente de bolha, comprem em regiões que fiquem na direção do crescimento das grandes cidades e regiões metropolitanas, mas que ainda estejam um pouco distantes. Quando estiver tudo colado, seus imóveis valerão bem mais. Mas observem quem está comprando e que tipo de casas/moradias estão sendo construídas nesses locais. Sem querer ser preconceituoso, mas se estiver enchendo de pobre vai virar bairro pobre de periferia e desvalorizado. Mas se estiver enchendo de condomínio de padrão classes A e B, pode comprar que é valorização na certa. Porém, há que se esperar a conurbação e isso pode levar alguns anos. Para quem quer renda imediata não é um bom negócio.


RE: Comprar apartamento para alugar depois - Sigmarsson - 06-01-2014

(05-01-2014, 08:28 AM)Gekko Escreveu:
(05-01-2014, 08:18 AM)cabraman Escreveu: Vcs estão falando em uma crise tipo a americana?


Bem menor, porque lá os financiamentos eram liberados a torto e a direito, tendo como única garantia os imóveis ultra inflacionados. Daí a bolha estourou e não compensava mais pagar a hipoteca e deu no que deu.

Exato.

Aqui só quem tem renda ALTA q consegue financiar alguma coisa e olhe lá, e eles ainda pedem 10% do valor do imóvel de entrada, piada.

E aqui é o seguinte...o dono gasta 30 mil pra construir o imóvel e no final vende a 160 mil $$$ , ele não perde nada, se o cara não vender ele aluga e pronto, espera o valor chegar onde quer e depois vende.

Tenho um conhecido q faz isso, ele disse q não se perde NADA, vc gasta uma mixaria pra construir...e vende 3 vezes mais caro, se não quiser vc vc ALUGA é simples, aki no BR a procura por imóveis é ENORME, é gente demais sem tem onde morar.


(05-01-2014, 10:21 PM)Tony Stark Escreveu: tem mais de 4 anos que eu ouço falar dessa bolha e nada

2

Isso vai demorar no mínimo uns 20 anos pra acontecer aqui creio eu, aki a situação é MUUITO diferente dos EUA...existem MILHÕES de pessoas desesperadas por imóveis aki.

Eu não vou ficar desperdiçando $$$ pagando aluguel não, vou correr atrás de um financiamento pra mim, nessa brincadeira de aluguel eu já joguei fora quase 40 mil $$$ , é loucura.