[FIXO] Economia e Investimentos Bufalescos

[Gekko]

Sobre comprar ou alugar, depende...

Eu comprei e pago hoje 630,00 da prestação do apartamento - e todo mês a prestação diminui. Me diga, o que dá pra alugar hoje por 630,00? NADA. Os juros contratados no meu financiamento são de 5,5% a.a. + TR. A inflação esse ano bateu os 10,5% a.a. Então, no meu caso, vale a pena, e MUITO.

Não vão nessa onda de que alugar sempre é mais vantagem que comprar. Nem sempre é assim. Analisem com critério, senão vocês podem se dar é muito mal.

[2]


A matemática é relativamente simples. Se o aluguel que você paga for inferior ao juro mensal do financiamento imobiliário, talvez, e frise bem o talvez, seja vantajoso alugar. Na parcela existe amortização + juros. Amortização é a parte da parcela que vai ser subtraída do montante do seu saldo devedor e os juros nem preciso explicar. Normalmente, no início do financiamento, mais de 50% da parcela é de juros, depois esses percentuais vão se invertendo, conforme a dívida vai sendo amortizada.

Agora por que talvez? Porque a valorização do imóvel tem que ser colocada na conta. Supondo que o imóvel se valorize apenas o IPCA (historicamente ele se valoriza mais que isso), você já tem aí a garantia de que seu capital não irá depreciar. O imóvel será seu. A prestação tende a ficar mais leve em relação à sua renda com o passar dos anos.

Fora que investimento sempre pode dar merda. Ter um imóvel seu para morar não deixa de ser uma espécie de rede de segurança.

Petrobrás despencando... tem como ficar pior?

Sempre tem.

[Gary Holt]

Agora por que talvez? Porque a valorização do imóvel tem que ser colocada na conta. Supondo que o imóvel se valorize apenas o IPCA (historicamente ele se valoriza mais que isso), você já tem aí a garantia de que seu capital não irá depreciar. O imóvel será seu. A prestação tende a ficar mais leve em relação à sua renda com o passar dos anos.
Fora que investimento sempre pode dar merda. Ter um imóvel seu para morar não deixa de ser uma espécie de rede de segurança.

Eu tenho comentado com muita gente, que parece que finalmente a bolha imobiliária finalmente estourou e quem tem grana para imóvel aproveite, pois um exemplo: apartamento de 69m² que custava há seis meses 290/300k hoje está 250k, tem placas e mais placas de corretores vendendo a qualquer preço os imóveis na planta.

[jeanreno]

Agora por que talvez? Porque a valorização do imóvel tem que ser colocada na conta. Supondo que o imóvel se valorize apenas o IPCA (historicamente ele se valoriza mais que isso), você já tem aí a garantia de que seu capital não irá depreciar. O imóvel será seu. A prestação tende a ficar mais leve em relação à sua renda com o passar dos anos.

Se o imóvel apenas acompanhar a inflação renderá menos que a caderneta de poupança. A própria está perdendo da inflação hoje.

E pra não dar merda com imóvel tem que pagar seguro e ter sorte com a vizinhança, coloquem na conta um seguro residencial e o lucro fica ainda mais improvável. Assistam telejornal hoje e verão diversos investidores com seus investimentos embaixo d'água.

Eu tenho comentado com muita gente, que parece que finalmente a bolha imobiliária finalmente estourou e quem tem grana para imóvel aproveite, pois um exemplo: apartamento de 69m² que custava há seis meses 290/300k hoje está 250k, tem placas e mais placas de corretores vendendo a qualquer preço os imóveis na planta.

Você vai comprar na planta de uma empresa que está vendendo a qualquer preço e provavelmente falindo? Veja a situação das maiores construtoras, todas saíram da Bovespa, acho que só a Cyrela continua mas só não está pior que a Petrobrás.

[Josey Wales]

Agora por que talvez? Porque a valorização do imóvel tem que ser colocada na conta. Supondo que o imóvel se valorize apenas o IPCA (historicamente ele se valoriza mais que isso), você já tem aí a garantia de que seu capital não irá depreciar. O imóvel será seu. A prestação tende a ficar mais leve em relação à sua renda com o passar dos anos.

Se o imóvel apenas acompanhar a inflação renderá menos que a caderneta de poupança. A própria está perdendo da inflação hoje.

E pra não dar merda com imóvel tem que pagar seguro e ter sorte com a vizinhança, coloquem na conta um seguro residencial e o lucro fica ainda mais improvável. Assistam telejornal hoje e verão diversos investidores com seus investimentos embaixo d'água.

Eu tenho comentado com muita gente, que parece que finalmente a bolha imobiliária finalmente estourou e quem tem grana para imóvel aproveite, pois um exemplo: apartamento de 69m² que custava há seis meses 290/300k hoje está 250k, tem placas e mais placas de corretores vendendo a qualquer preço os imóveis na planta.

Você vai comprar na planta de uma empresa que está vendendo a qualquer preço e provavelmente falindo? Veja a situação das maiores construtoras, todas saíram da Bovespa, acho que só a Cyrela continua mas só não está pior que a Petrobrás.

Os pontos levantados pelo Jean são importantes, Gary.

E gostaria de adicionar o seguinte: SE TÁ BARATO ASSIM, É PORQUE TEM BO.

- é unidade que ninguém quis, e a empresa já vendeu todo o resto;
- a empresa tá mal das pernas e tá fazendo qualquer negócio;

O maior risco é justamente por ser na planta, tu não tem nada de concreto que aquela empresa vai conseguir terminar a obra.

E tem outro detalhe, envolvendo financiamento. Comprando na planta, o que você tá pagando são os "juros de obra" pra empresa (afinal, é com essa grana que ela paga as parcelas do empréstimo que fez com o banco para construir), EMPRESA NENHUMA BOTA CAPITAL PRÓPRIO EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

Aí rola um outro BO, você vai lá e fecha o contrato com a empresa por exemplo em R$ 250 mil, vai pagar até ficar pronto mais ou menos 20% desse valor (uns 50 mil). Aí a obra fica pronta, você vai pro financiamento e... descobre que teu imóvel de R$ 250 mil, na verdade tá avaliado agora em R$ 350 mil... vai ter que pagar mais R$ 20 mil ( 20% dos 100 mil a mais), sem prazo pra parcelar, e financiar ao invés de 200 mil, uns 280...

Comprar na planta é mais fácil, mas tem esses riscos. Ainda mais aqui em Brasília, ali pros lados da Samamba City tem uma porrada de prédio com entrega atrasada.

[Mr. Black]

Voltando ao cenário de ter 300k, e ficar na dúvida entre comprar ou alugar, fiz algumas contas de padeiro. Vamos lá:

Comprando um imóvel de 200k, e investindo os 100k restantes no Tesouro Prefixado com Juros Semestrais 2025 (NTNF), você terá 5,6k de cupons mensais, ou 930,00 mensais de renda passiva. No final, terá acumulado 245,8k. Vou desconsiderar aqui o custo do ITBI e da escritura do imóvel. Entrei em contato com um corretor de imóveis aqui da minha cidade, e quem tem dinheiro na mão consegue fácil desconto de 10%. 20k é mais que suficiente pra essas custas. Não vou considerar também uma possível valorização do imóvel. Mas vou considerar também que ele não vai desvalorizar. Ou seja, vai continuar valendo 200k pelos próximos 9 anos. Então a soma ficaria 245,8 + 200 = 445,8k

Alugando um imóvel por 2k, e investindo os 300k na mesma NTNF, você terá cupons semestrais médios de 16,5k, ou 2,75k por mês de renda passiva. No final, terá acumulado 737,5k. Uma bela quantia, não? Lendo só até aqui parece que a opção de alugar venceu e com folgas. Mas... você pagou aluguel por nove anos, e pra conta fechar, temos que subtrair o valor gasto com o aluguel. Aluguéis são reajustado anualmente pelo IGP-M. Nos últimos 9 anos, o IGP-M acumulou 77,95%, ou 8,66% a.a., em média. Vamos supor que esse valor se repita nos próximos 9 anos. E digamos que você começou pagando 2k de aluguel por mês, e não se mudou, ficou os 9 anos no mesmo imóvel - pra desconsiderar gastos com mudanças, móveis que estragam, etc. Somando os aluguéis e reajustando anualmente pelo índice, você gastou mais de 308k em aluguéis. Isso mesmo, você não leu errado, 308k em aluguel. Subtraindo os gastos dos ganhos, temos 737,5 – 308 = 429,5k.

Ou seja, quem ficou "líquido", perdeu dinheiro.

Confrade jeanreno: você tem menos de 1 ano de fórum, então presta atenção como fala com os veteranos aqui. Chegue pianinho e com todo respeito, senão logo logo um moderador vai te dar um BAN para você parar de se achar. Você desconsiderou os argumentos meus e do Gekko, que estamos na maior boa vontade querendo ajudar quem está iniciando nas finanças pessoais. Se discorda, você é livre para se opor desde que não faça isso cheio de soberba e arrogância. Se não gosta de imóveis, isso é um direito seu, mas não venha desdenhar de quem sonha em comprar o seu cantinho, ou quer investir na área. Cada um é cada um, se você prefere ficar "líquido", ótimo, há quem prefira imobilizar uma quantia em tijolo, em ações de empresas, em CRIs, em CDBs de longo prazo, enfim, tem investimento pra todos os gostos e perfis. Mesmo a sua preciosa NTNF, pode dar prejuízo ao investidor. Quem comprou esse título ou um semelhante em 2012, e precisou resgatar agora em 2015, teve prejuízo com a marcação de mercado. Então não se ache o senhor da razão, você não está lidando com moleques aqui. Eu, o Gekko, o Barão, e o Diamante não começamos ontem. Está dado o recado, fica esperto, depois não diga que não foi avisado.

[jeanreno]

Você fez o cálculo errado, apelou ao acumular o aluguel na conta e nem levou em conta a diferença proporcionada pelos aportes discutidos acima e nos links que outros confrades colocaram.
No Tesouro você não ganha apenas os cupons semestrais, o principal também é corrigido. Você recebe a diferença do valor de face do título pelo valor que você pagou, corrigido por uma taxa contratada mais a inflação (se for NTNB) ou SELIC (se for NTNF). Além disso, tem os cupons semestrais. Por exemplo, você paga R$ 800 num título cujo valor de face é R$ 1000. Lá na frente, no vencimento, recebe o valor de face corrigido. Ou seja, o cidadão paga aluguel com o jurinho que o Tesouro lhe dá e ainda recebe todo o principal (os R$ 409 mil que você colocou) corrigidos e acrescentados. O resultado é maior que um suposto acompanhamento da inflação pelos imóveis, isso é incontestável.
Outra questão que não é colocada pelos brick lovers, o cálculo é baseado nos valores de hoje, não demonstra variação, portanto não reflete qual será o rendimento total. Isso está escrito no próprio simulador do Tesouro, ele calcula o rendimento com uma taxa fixa (seja IPCA ou SELIC), sem levar em conta o aumento desses índices com o tempo.
Nem vou entrar no mérito de negociar contrato de longo prazo direto com o proprietário, principalmente quando o proprietário está enroscado em dívidas.
Mas obrigado por provar que o aluguel é mais vantagem.

Apelou, perdeu





E pra quem acha que aluguel acompanha inflação, já ouviram falar em poder de barganha?
Se o proprietário quiser aumentar, me mudo pra rua de cima

Preços dos aluguéis caem 14% em 12 meses, aponta FipeZap

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/n...ta-fipezap

[barãozin]

Você vai comprar na planta de uma empresa que está vendendo a qualquer preço e provavelmente falindo? Veja a situação das maiores construtoras, todas saíram da Bovespa, acho que só a Cyrela continua mas só não está pior que a Petrobrás.

Até onde eu sei, quase ninguém pediu sua retirada da bovespa.

A Even, a Eztec, a Rossi, entre outras ainda estão aparecendo pra mim aqui.

Acho que só a MRV pulou fora.

[Gekko]

Não entendi sua colocação ali mais acima. Se o imóvel se valorizar igual à inflação vai render menos que a poupança pois a mesma está perdendo para a inflação? Se a poupança está perdendo para a inflação, qualquer investimento que consiga empatar com a inflação já ganha dela. É isso ou eu preciso voltar para a 1ª série do ensino fundamental.

No mais, você está apenas levando em consideração o cenário atual, de uns poucos anos para cá. No longo prazo e levando em conta um horizonte de tempo mais dilatado, os imóveis sempre ganham dos títulos e até mesmo de muitas ações, dependendo da empresa. Eu invisto em imóveis há muitos anos, antes até de começar a investir em ações e FIIs. O imóvel que tenho há mais tempo está comigo há pouco mais de 10 anos. Comprei à vista, na época. Gastei mais um tanto fazendo uma reforma, haja vista que o mesmo estava muito deteriorado. Somando o valor pago pelo imóvel + a reforma + a documentação, se tivesse deixado o valor em uma poupança, por exemplo, teria hoje, passados pouco mais de 10 anos, menos de 11 mil. Isso mesmo. 11 mil. Corrigindo pelo IPCA, teria hoje valor quase idêntico ao da poupança, também inferior a 11 mil. Se tivesse colocado no tesouro selic, teria hoje pouco mais de 17 mil. Meu amigo, eu nem sei quanto esse meu imóvel vale hoje, mesmo após as recentes quedas nos preços, mas eu te asseguro que vale bem mais do que 17 mil e eu recebi aluguel durante todos esses anos, aluguel esse que usei para comprar boa parte das cotas de FII das quais sou dono hoje e que já me rendem mais grana do que o aluguel desse dito imóvel (claro que somei com aportes, estou falando apenas do plus).

No fim das contas, imóveis são um ótimo negócio de longo prazo. Agora se você vai ficar comprando imóvel e vendendo imóvel ao menor sinal de que "a bolha vai estourar", "vai render só a inflação", "a moda agora é título público", melhor ficar longe dos imóveis mesmo. E das ações e FIIs também. Fique com seus títulos públicos, de preferência com vencimento curto, já que sua visão de mercado é míope e só enxerga o curto prazo, que você faz melhor negócio e perde menos dinheiro.

P.S.: considerar nos cálculos que o imóvel renda apenas a inflação como eu e o Black fizemos é apenas para fins de referência. Na prática, imóvel render apenas a inflação é algo que não existe. A não ser que você saia comprando em picos históricos de preço e vendendo em momentos de baixa ou que dê o asar de construírem uma favela ao lado do teu imóvel. Aí, meu amigo, não tem investimento bom.

[TheBoss]

O investimento em imóvel é uma ótima principalmente se:
- A documentação junto ao cartório e prefeitura estiverem certinhas.
- A área estiver em crescimento e for estruturada (longe de áreas de risco)

Pelo menos na minha cidade é o tipo de investimento que costuma duplicar o valor em poucos anos e alguns casos até triplicar. O maior problema neste caso é possuir o montante para investir em imóvel e segurar a onda sem esse dinheiro. Pelo menos na minha cidade não se compra nenhum imóvel decente com menos de 100 mil (lotes).

[TheBoss]

Uma leitura boa sobre a economia:
https://www.youtube.com/watch?v=ZTOwCMTtSWg

[Marcílio]

Uma leitura boa sobre a economia:
https://www.youtube.com/watch?v=ZTOwCMTtSWg

Já assistiu as aulas de economia dele?

Tô arrumando esses materiais para estudar e depois investir.

[TheBoss]

Uma leitura boa sobre a economia:
https://www.youtube.com/watch?v=ZTOwCMTtSWg

Já assistiu as aulas de economia dele?

Tô arrumando esses materiais para estudar e depois investir.

Ainda não... mas assim que ajeitar minhas finanças vou dar uma geral no canal dele.

[jeanreno]

Não entendi sua colocação ali mais acima. Se o imóvel se valorizar igual à inflação vai render menos que a poupança pois a mesma está perdendo para a inflação? Se a poupança está perdendo para a inflação, qualquer investimento que consiga empatar com a inflação já ganha dela. É isso ou eu preciso voltar para a 1ª série do ensino fundamental.

A poupança está perdendo para a inflação hoje porque os juros precisam (e vão) aumentar. A caderneta de poupança sempre foi o recurso mais popular de proteção do dinheiro contra a corrosão inflacionária e para formação lenta de patrimônio, apesar de não ser o mais rentável. Mas você sabe bem disso.

No mais, você está apenas levando em consideração o cenário atual, de uns poucos anos para cá. No longo prazo e levando em conta um horizonte de tempo mais dilatado, os imóveis sempre ganham dos títulos e até mesmo de muitas ações, dependendo da empresa. Eu invisto em imóveis há muitos anos, antes até de começar a investir em ações e FIIs. O imóvel que tenho há mais tempo está comigo há pouco mais de 10 anos. Comprei à vista, na época. Gastei mais um tanto fazendo uma reforma, haja vista que o mesmo estava muito deteriorado. Somando o valor pago pelo imóvel + a reforma + a documentação, se tivesse deixado o valor em uma poupança, por exemplo, teria hoje, passados pouco mais de 10 anos, menos de 11 mil. Isso mesmo. 11 mil. Corrigindo pelo IPCA, teria hoje valor quase idêntico ao da poupança, também inferior a 11 mil. Se tivesse colocado no tesouro selic, teria hoje pouco mais de 17 mil. Meu amigo, eu nem sei quanto esse meu imóvel vale hoje, mesmo após as recentes quedas nos preços, mas eu te asseguro que vale bem mais do que 17 mil e eu recebi aluguel durante todos esses anos, aluguel esse que usei para comprar boa parte das cotas de FII das quais sou dono hoje e que já me rendem mais grana do que o aluguel desse dito imóvel (claro que somei com aportes, estou falando apenas do plus).

Eu não vou entrar no mérito da qualidade desse imóvel ou da sua localização, mesmo porque R$ 11 mil (tomando esse valor como base) já era muito pouco para aquisição de um imóvel 10 anos atrás. Conheço pessoas que alugam quartinhos de pensão por R$ 800 mensais, mas isso não reflete a realidade do mercado, os clientes são transitórios, são pessoas que não tem comprovação de renda e não poderiam alugar um imóvel pelos meios normais. Além de dar um trabalho do cão.

No fim das contas, imóveis são um ótimo negócio de longo prazo. Agora se você vai ficar comprando imóvel e vendendo imóvel ao menor sinal de que "a bolha vai estourar", "vai render só a inflação", "a moda agora é título público", melhor ficar longe dos imóveis mesmo. E das ações e FIIs também. Fique com seus títulos públicos, de preferência com vencimento curto, já que sua visão de mercado é míope e só enxerga o curto prazo, que você faz melhor negócio e perde menos dinheiro.

Título público é pra comprar e esperar o vencimento, recolhendo cupons se for um título que os paga. A marcação do mercado não afeta em nada o valor que será realizado no vencimento, então não tem sentido vender ao menor sinal de turbulência (a menos que o mercado esteja pagando mais que o valor de face, mas isso é outra história que não cabe aqui). E também ninguém falou isso até agora.
Pra quem não quer títulos do tesouro tem várias opções, CDB, LCI/LCA (que são isentos de IR), dentre outras, sendo que algumas com liquidez diária. No longo prazo até mesmo a poupança é melhor que imóveis, qualquer pesquisa rápid pode mostrar. E falo isso porque tenho um imóvel próprio, que meus pais compraram nos anos 80, num bom bairro e cidade, que não apresentou valorização melhor que qualquer outro tipo de investimento no período, assim como os imóveis de parentes e amigos, alguns morando em locais onde o metrô chegou. Isso pra ficar só no exemplo pessoal, porque se for levar em consideração uma análise sistêmica fica evidente que a valorização apresentada pelos imóveis desde 2008 se deve ao crédito farto, não à pressão inflacionária ou demanda. Foi uma valorização completamente artificial que nunca mais se repetirá. Para a maioria não fez qualquer diferença porque imóvel não tem liquidez, você pode acreditar que seu imóvel vale R$ 500 mil mas se ninguém puder comprar você morrerá com R$ 500 mil em sua imaginação. Essa é a realidade da maioria das pessoas que compraram imóvel pensando em investir e quem quiser comprar hoje que o faça como quem compra um carro, sabendo que não vai ter retorno financeiro.

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P.S.: considerar nos cálculos que o imóvel renda apenas a inflação como eu e o Black fizemos é apenas para fins de referência. Na prática, imóvel render apenas a inflação é algo que não existe. A não ser que você saia comprando em picos históricos de preço e vendendo em momentos de baixa ou que dê o asar de construírem uma favela ao lado do teu imóvel. Aí, meu amigo, não tem investimento bom.

Pelo menos você reconhece que imóvel não é investimento. Imóveis, carros, colheres e chuveiros são bens de uso, não são feitos pra investir, as chances estão para a pessoa nunca conseguir retorno do valor que colocou nesses bens. A menos que transforme em bem de capital (por exemplo, uma faca é um bem de uso para uma pessoa, mas um bem de capital para um restaurante) mas ainda assim as chances estão em ficar no zero à zero, na melhor das hipóteses.

[jeanreno]

Você vai comprar na planta de uma empresa que está vendendo a qualquer preço e provavelmente falindo? Veja a situação das maiores construtoras, todas saíram da Bovespa, acho que só a Cyrela continua mas só não está pior que a Petrobrás.

Até onde eu sei, quase ninguém pediu sua retirada da bovespa.

A Even, a Eztec, a Rossi, entre outras ainda estão aparecendo pra mim aqui.

Acho que só a MRV pulou fora.

O exemplo mais barulhento foi a Brookfield.
A PDG teve de agrupar 50 ações em 1 pra não cair fora, visto que no final do ano passado ficou mais de 30 pregões com a ação valendo menos de R$ 1.

[Mr. Black]

Você fez o cálculo errado, apelou ao acumular o aluguel na conta e nem levou em conta a diferença proporcionada pelos aportes discutidos acima e nos links que outros confrades colocaram.

Prove que meu cálculo está errado. Faça isso matematicamente.

No Tesouro você não ganha apenas os cupons semestrais, o principal também é corrigido. Você recebe a diferença do valor de face do título pelo valor que você pagou, corrigido por uma taxa contratada mais a inflação (se for NTNB) ou SELIC (se for NTNF). Além disso, tem os cupons semestrais. Por exemplo, você paga R$ 800 num título cujo valor de face é R$ 1000. Lá na frente, no vencimento, recebe o valor de face corrigido. Ou seja, o cidadão paga aluguel com o jurinho que o Tesouro lhe dá e ainda recebe todo o principal (os R$ 409 mil que você colocou) corrigidos e acrescentados. O resultado é maior que um suposto acompanhamento da inflação pelos imóveis, isso é incontestável.

Usei a calculadora do Tesouro Direto (disponível no site do próprio TD) para aprensentar o somatório. Não fiz de cabeça. De novo, prove que estou errado matematicamente, e não com esse falatório.

Outra questão que não é colocada pelos brick lovers, o cálculo é baseado nos valores de hoje, não demonstra variação, portanto não reflete qual será o rendimento total. Isso está escrito no próprio simulador do Tesouro, ele calcula o rendimento com uma taxa fixa (seja IPCA ou SELIC), sem levar em conta o aumento desses índices com o tempo.

Já que você manja, adicione esses índices ao cálculo. Mostre matematicamente como é que faz, e corrija os valores usando tais índices.

Nem vou entrar no mérito de negociar contrato de longo prazo direto com o proprietário, principalmente quando o proprietário está enroscado em dívidas.
Mas obrigado por provar que o aluguel é mais vantagem.

(...)

E pra quem acha que aluguel acompanha inflação, já ouviram falar em poder de barganha?
Se o proprietário quiser aumentar, me mudo pra rua de cima

Preços dos aluguéis caem 14% em 12 meses, aponta FipeZap

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/n...ta-fipezap

Inquilino consegue negociar contrato em épocas de crise, como agora. Quando o mercado está aquecido, ou paga o que vale, ou vai morar nos limites da cidade, ou na cidade satélite vizinha. Rua de cima, pfff. Esse link é de uma matéria do mês passado. Ache um link com queda nos aluguéis entre 2004 e 2013, se puder.

[jeanreno]

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Você fez o cálculo errado, apelou ao acumular o aluguel na conta e nem levou em conta a diferença proporcionada pelos aportes discutidos acima e nos links que outros confrades colocaram.

Prove que meu cálculo está errado. Faça isso matematicamente.

No Tesouro você não ganha apenas os cupons semestrais, o principal também é corrigido. Você recebe a diferença do valor de face do título pelo valor que você pagou, corrigido por uma taxa contratada mais a inflação (se for NTNB) ou SELIC (se for NTNF). Além disso, tem os cupons semestrais. Por exemplo, você paga R$ 800 num título cujo valor de face é R$ 1000. Lá na frente, no vencimento, recebe o valor de face corrigido. Ou seja, o cidadão paga aluguel com o jurinho que o Tesouro lhe dá e ainda recebe todo o principal (os R$ 409 mil que você colocou) corrigidos e acrescentados. O resultado é maior que um suposto acompanhamento da inflação pelos imóveis, isso é incontestável.

Usei a calculadora do Tesouro Direto (disponível no site do próprio TD) para aprensentar o somatório. Não fiz de cabeça. De novo, prove que estou errado matematicamente, e não com esse falatório.

Outra questão que não é colocada pelos brick lovers, o cálculo é baseado nos valores de hoje, não demonstra variação, portanto não reflete qual será o rendimento total. Isso está escrito no próprio simulador do Tesouro, ele calcula o rendimento com uma taxa fixa (seja IPCA ou SELIC), sem levar em conta o aumento desses índices com o tempo.

Já que você manja, adicione esses índices ao cálculo. Mostre matematicamente como é que faz, e corrija os valores usando tais índices.

Nem vou entrar no mérito de negociar contrato de longo prazo direto com o proprietário, principalmente quando o proprietário está enroscado em dívidas.
Mas obrigado por provar que o aluguel é mais vantagem.

(...)

E pra quem acha que aluguel acompanha inflação, já ouviram falar em poder de barganha?
Se o proprietário quiser aumentar, me mudo pra rua de cima

Preços dos aluguéis caem 14% em 12 meses, aponta FipeZap

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/n...ta-fipezap

Inquilino consegue negociar contrato em épocas de crise, como agora. Quando o mercado está aquecido, ou paga o que vale, ou vai morar nos limites da cidade, ou na cidade satélite vizinha. Rua de cima, pfff. Esse link é de uma matéria do mês passado. Ache um link com queda nos aluguéis entre 2004 e 2013, se puder.

http://forum.bufalo.info/showthread.php?...#pid198993

[Mr. Black]

http://forum.bufalo.info/showthread.php?...#pid198993

Não manja nada mesmo. O que FII tem a ver com comprar imóvel pra morar? Só de tentar associar uma coisa com a outra, já prova que você não entende NADA de investimentos. E ainda é preguiçoso, porque ainda estou esperando você provar matematicamente que errei nos cálculos.

E outra: você tem 300k? Com certeza não. Só conhece a renda fixa, e provavelmente mora com os pais, que pagam o aluguel do teto onde você mora. Apenas repete aquilo que leu, sem nenhuma experiência prática. Acaba aqui a minha interação com você. Ignore os meus posts, eles não são pra você. Vou ajudar quem precisa de ajuda, não trollzinho que só quer aparecer. Passar bem.

:

[jeanreno]

Não manja nada mesmo. O que FII tem a ver com comprar imóvel pra morar? Só de tentar associar uma coisa com a outra, já prova que você não entende NADA de investimentos. E ainda é preguiçoso, porque ainda estou esperando você provar matematicamente que errei nos cálculos.

E outra: você tem 300k? Com certeza não. Só conhece a renda fixa, e provavelmente mora com os pais, que pagam o aluguel do teto onde você mora. Apenas repete aquilo que leu, sem nenhuma experiência prática. Acaba aqui a minha interação com você. Ignore os meus posts, eles não são pra você. Vou ajudar quem precisa de ajuda, não trollzinho que só quer aparecer. Passar bem.

:

Primeiro que desde o começo o assunto não é sobre comprar imóvel pra morar, mas pra investir.
Segundo que você mesmo se contradisse ao dizer que investimento em imóveis são uma boa ideia, depois demonstrau que investimentos em títulos são mais vantagem e depois usou exemplos absurdos somando cupons, num estudo de caso onde só haviam duas possibilidades (financiamento ou aluguel), sem a possibilidade de acumular juros. Quando expliquei seu erro sobre a natureza dos títulos, saiu pela tangente dizendo que era "falação". Pra que estudar um assunto quando existe o senso comum e ditados populares, não é mesmo?

Depois vai num outro tópico e recomenda os títulos, depois de perder um CDI inteirinho em fundo imobiliário :

Acredito que muitos confrades não conheciam o Tesouro Direto antes de ler esse tópico e devem estar avaliando melhor suas opções de investimento com informações reais, não um mero "talvez, tem que ver aí".

No mais, pura síndrome do pombo enxadrista. Não quero nem saber se vão me banir ou não, para mim quem está sendo moleque aqui é você. Sou formado em administração, portanto vai baixando a bola e pare de querer ser a rainha do fórum porque basta olhar os tópicos para notar que não é a primeira vez que dá conselhos furados. Sua última postagem no tópico dos fundos imobiliários e as recomendações para comprar Vale e Petro demonstram bem isso.

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[Diamante]

- Mr. Black, você meu deu alguns pontos de vistas novos sobre a aquisição de um imóvel.

- Sobre o Tesouro, realmente tenho que concordar com o jeanreno, muitos (essa é a impressão que tenho) estão conhecendo esta modalidade financeira, agora. Eu particularmente, estudei este investimento por um ano (2011 a 2012), para fazer os primeiros aportes. Antigamente na minha época de estudos, o site do Tesouro era triste de se entender. Hoje o pessoal tem tudo na mão.

- PS: Este tópico só me dá orgulho. E tudo 0800.

[jeanreno]

Criei algumas planilhas para os confrades que ainda tem dúvidas sobre essa questão "Aluguel/Financiamento/Renda Fixa" e não merecem presenciar palhaçada e choro de quem perdeu o "protagonismo".

Primeiramente vou demonstrar a comparação entre aluguel e duas modalidades do Tesouro Direto, sendo que a demonstração do aluguel eu criei numa planilha e para a demonstração do TD utilizei um site bastante interessante chamado Jurus (jurus.com.br), que permite criar gráficos comparando diversas modalidades de renda fixa. Para os aluguéis, considerem um imóvel que vale R$ 300 mil.

A planilha abaixo demonstra aluguéis pagos mensalmente durante cinco anos, sendo que a correção é anual pelo IGP-M.



Utilizei datas no passado porque não é possível saber o IGP-M no futuro, mas vamos também imaginar uma situação onde o IGP-M permaneceu em seu valor máximo.



Esse caso acima também valeria para uma projeção de aluguéis no futuro, com o IGP-M majorado.

Vamos agora à demonstração do Tesouro, usando os gráficos do site Jurus.
Primeiro a modalidade queridinha do momento, a NTN-F. A projeção é feita para o futuro, demonstrando quanto será o principal líquido (descontados os impostos) daqui a cinco anos, assumindo uma taxa SELIC constante. Vale lembrar que o mercado espera três altas da SELIC para esse ano de 2016, especificamente para conter a inflação. O gráfico não demonstra os cupons semestrais em separado, apenas o total acumulado incluindo cupons e atualização do principal.



Ocorre que essa NTN-F em específico vencerá em 2025. Para resgatar o valor em cinco anos teríamos de antecipar o resgate para 2021, o que proporcionará um ganho menor. Ainda assim retornará bem mais que os aluguéis, mesmo levando em conta um IGP-M bem alto:



O investidor poderia optar por um título com vencimento em cinco anos, como a LTN, uma modalidade pós-fixada do Tesouro Direto que funciona acumulando juros compostos como um CDB, podendo assim resgatar no vencimento sem perdas.



Nós podemos tirar alguns exemplos dessa demonstração. No caso do investidor comprar um imóvel à vista pra alugar , nota-se pelos gráficos e pelas planilhas que perderia feio para o Tesouro. A perda é ainda pior quando verificamos que a tendência é de alta nos juros, a menos que você acredite que a economia brasileira vai melhorar a ponto de juros e inflação caírem nos próximos anos. Se o Brasil der sorte, vão ficar estáveis. Os gráficos do site Jurus usam uma SELIC estável, ou seja, o rendimento no TD será ainda maior.

Detalhe, os valores do TD acima são líquidos, descontados impostos. No caso dos aluguéis, depende de outros rendimentos. Aluguéis são isentos de recolhimento mensal do IR até um limite R$ 1790, mas esses aluguéis são integrados aos demais rendimentos da pessoa física, e sobre esse total incide IR no ajuste anual. Mas pra não ficar pior pros aluguéis eu nem considerei isso.

Outro caso seria custear moradia, pagando aluguel ou financiamento com os juros do TD, neste último caso o investidor colocaria uma parte no TD e daria entrada no imóvel com outra parte. Devemos assumir que a pessoa só tem duas escolhas, aluguel ou financiamento, sendo necessário resgatar parte dos juros para os pagamentos. Não teria sentido comparar essa operação com investimentos, somando o montante pago em aluguéis e alegando "perdas" como fez o malandrão acima. Não há a possibilidade de acumular o total dos rendimentos nesse cenário, tanto no caso do aluguel quanto no caso do financiamento, principalmente quando levamos em conta que a maior parte do financiamento não é o valor principal do imóvel mas os juros que você paga. Notem, não é uma operação de investimento, mas de custeio da moradia, a filosofia é diferente, você não espera acumular dinheiro fazendo isso.

Mesmo assim acumula ...

O locador terá em mãos, líquidos, apenas o acumulado dos aluguéis: R$ 112.816,07
Em um relatório contábil, o valor do imóvel entraria como imobilizado, um valor que só pode ser resgatado (liquidado) à longo prazo e depende do preço de venda, que hoje está caindo. Não vou entrar nesse mérito porque cada um acredita no valor que seu imóvel vale, e esse sempre vi ser o refúgio do bananense teimoso. Eu só acredito quando vira dinheiro. Admitindo que o proprietário vendeu o imóvel pelos mesmos R$ 300 mil ao finalizar o contrato de aluguel: R$ 412.816,07, sem levar em conta IR no período.

Com essa fórmula abaixo vamos calcular quanto o investidor do TD terá em mãos:

((Líquido - Principal) - Acumulado Aluguéis) + Principal

Líquido: líquido recebido do TD, descontados os impostos.
Principal: o valor investido.
Acumulado Aluguéis: total dos aluguéis pagos.

Para NTN-F resgatada antes do prazo, no pior caso dos aluguéis (IGP-M majorado), temos:

((525.609,00 - 300.000,00) - 112.816,07) + R$ 300.000,00 = R$ 412.793,93

Para LTN resgatada em cinco anos, sem perdas pelo resgate antecipado:

((579.827,00 - 300.000,00) - 112.816,07) + R$ 300.000,00 = R$ 467.010,93

Apenas para ilustrar, para NTN-F 2025, apenas como comparação:

((529.656,00 - 300.000,00) - 112.816,07) + R$ 300.000,00 = R$ 416.839,93

Note que é preciso uma situação muito desfavorável, com IGP-M altíssimo, para que receber aluguéis se iguale a receber juros do Tesouro. Além disso existe uma realidade arrombadora e impossível de ignorar: quem compra imóvel para receber aluguéis está fazendo um investimento. Agora, quem paga aluguel com juros faz isso para custear uma despesa e, quem sabe, guardar dinheiro. Ainda assim, graças à mágica dos juros compostos e SELIC elevada, quem humildemente paga aluguel usando juros tem retorno maior que o do próprio dono do imóvel! Se você e seu amigo ganharem R$ 300 mil cada, se você colocar no Tesouro enquanto ele compra e te aluga um imóvel, você ganhará mais dinheiro que ele. PAGANDO ALUGUEL PRA ELE! Se levarmos em conta os valores históricos do IGP-M ou mesmo uma média histórica, ao invés do IGP-M majorado, essa diferença será ainda mais acentuada. Eu fui bonzinho com o aluguel e não levei em conta depreciação e IR. Em cinco anos você terá muito mais em dinheiro vivo nas mãos, poderá reinvestir e ir para uma casa melhor ou da mesma qualidade, mas com aluguel mais barato (teve cinco anos pra procurar) e seu amigo poderá estar sem inquilino, com menos dinheiro e provavelmente tentando vender um imóvel pra colocar no Tesouro.

Para comparar com financiamento eu terei de criar uma planilha, pois a demonstração não caberá em imagens. Mas vale lembrar que no financiamento você só paga, nada recebe. Se o valor do imóvel acompanhar a inflação como alguns alegam, nem fará cócegas sobre o juros que o mutuário paga.